Объект 1282 · idealista 105654216 и 112319968
Дом на 302 м² в Seiruga, 400 м от моря
Malpica de Bergantiños, A Coruña · 294 000 €
Кадастровая парцела 15044A01901483 (Polígono 19, Parcela 1483), топоним Encima del Arenal de Eiruja, приход Barizo (San Pedro). Два объявления одного дома: Blancocasa и Nordia Realty, обе по 294 000 €. Строка в трекере — 127.0.0.1:5001/properties/1282.
Вердикт в одном абзаце
Что здесь хорошо, что плохо и на чём всё держится.
Хорошо и проверено. Кадастр и объявление сходятся до метра: 302 м² построенных, 2 100 м² участка — расхождений нет, что для этого рынка редкость. Участок правильной формы (описанный прямоугольник 58,0 × 42,4 м, заполнение 0,854), обнесён стеной, контур на ортофото совпадает с кадастровым. Вид на море есть — это посчитано по рельефу, а не взято с фотографии. Пляж в 488 м по дороге, второй в 691 м: объявление здесь не врёт. Соседей примерно впятеро меньше, чем у образца, который владелец сам приводил как эталон «рядом нет других домов».
Плохо и тоже проверено. Цена 974 €/м² против медианы 829 по муниципалитету, и это без водопровода и канализации: вода из скважины, стоки в септик. Проводного интернета на парцеле нет — оптика есть на соседней парцеле вплотную с юга. Больница в 50 минутах, аэропорт в 52, железной дороги нет. Два агентства пишут про отопление противоположное, а энергосертификат несёт цифру, которая стоит ещё на четырёх объявлениях того же муниципалитета от трёх разных рекламодателей.
И главное, ради чего собиралось это досье. Парцела не входит ни в одно делимитированное ядро. Ближайшее — «ESTEIRO, SEIRUGA» — в 162 метрах, «BARIZO» в 164; дом стоит ровно между ними, в поле. Это подтверждено тремя независимыми источниками (векторная оцифровка Xunta, отсканированный лист плана 1995 года и модель расселения PBA), и при этом кадастр называет жильё URBANO, а дом стоит с 1999 года. Пока мэрия Malpica не объяснит это письменно, объект нельзя считать чистым. Разбор — во вкладке «Урбанизм».
Что говорит трекер
Скоры и измерения живут в приложении: строка 1282. Там же кнопка Enrich, история измерений и вся карточка целиком.
Компонент «цена» 16,1 из 100 — это сравнение с 93 объектами подписки «A Coruña · costa ≤300k» в диапазоне площадей 241–377 м². По муниципалитету картина мягче (1,17× медианы), по побережью провинции — жёстче. Обе цифры верны, просто отвечают на разные вопросы.
Одно расхождение с трекером надо назвать вслух. Автоматическая проверка вида на море поставила этой строке «вида нет». Это ложное отрицание, и причина понятна: сервис стреляет единственным лучом в ближайшую точку береговой линии — а её, урез воды прямо под домом, действительно закрывает бугор в 91 метре. Открытое море за этим бугром видно прекрасно, что показывают и профили рельефа, и фотографии продавца. Как это измерено — во вкладке «Окружение». По самому дефекту заведена отдельная задача на приложение.
Что решает покупку
- Справка мэрии о статусе парцелы и лицензия 1999 года. Если дом строился по licencia и есть licencia de primera ocupación — вопрос закрыт, и объект превращается в обычную сделку. Если нет — это не про снос (27 лет и нет особой охраны), а про невозможность что-либо достраивать, легализовать и закладывать.
- Скважина и септик. Зарегистрирована ли скважина, какой дебит летом, какая вода (побережье, риск засоления), какой септик и есть ли разрешение на сброс.
- Отопление. Одно агентство говорит, что его нет, другое — что есть индивидуальное. Для 258 м² полезных это разница в 15–25 тысяч евро.
- Цена. Обе AI-модели независимо назвали объект переоценённым и поставили потолок 245–255 тысяч. Объявление Blancocasa не обновлялось с 24 февраля — полгода без движения.