Цена, рынок, налоги, мнение моделей
Все три измерены 26.08.2026, все три верны, и они расходятся потому, что сравнивают с разным.
| С чем сравниваем | Ориентир | Наши 974 €/м² | Что это значит |
|---|---|---|---|
| Сводный индекс idealista по Malpica (июнь 2026) | 1 178 €/м² | −17% | индекс смешивает квартиры и дома; квартиры дороже за метр |
| Медиана RealAdvisor по домам Malpica (август 2026) | 798 €/м² | +22% | дома отдельно от квартир |
| Медиана 10 сопоставимых домов, что реально продаются сейчас | 829 €/м² | +17% | снято переписью всей выдачи Malpica до 400 000 € |
| Компонент «цена» трекера (93 объекта побережья A Coruña, 241–377 м²) | — | 16,1/100 | по побережью провинции объект дорогой |
Как это читать. Единственный срез, где объект выглядит дёшево, — сводный индекс, и он смешивает квартиры с домами. Все три среза, где дома считаются отдельно, говорят одно: объект просит примерно на пятую часть выше медианы. Это не «переплата вдвое», но и не находка.
Динамика самого рынка при этом хорошая: с января 2023 (911 €/м²) по июнь 2026 (1 178 €/м²) Malpica прибавила 29,3%, пройдя через провал до 770 €/м² в августе 2024 и отыграв его. Для сравнения: Carballo 1 092 €/м² (+26,3% год к году), Ponteceso 920 (+34,9%), Arteixo 1 775, город A Coruña 3 260, провинция 1 762.
Перепись всей выдачи муниципалитета до 400 000 € (28 объявлений), карточки конкурентов сняты поштучно 26.08.2026.
| Объект | Цена | Дом м² | Участок | €/м² | км от нас | Продавец |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Наш · Seiruga | 294 000 | 302 | 2 100 | 974 | — | Blancocasa / Nordia |
| Porto de Barizo 14 | 300 000 | 246 | 1 275 | 1 220 | 0,3 | частное лицо |
| A Pontella (2009 г., рефор.) | 398 000 | 413 | 344 | 964 | 2,6 | VIVIENDASENDÓN |
| Crta San Adrián 57 | 399 000 | 576 | — | 693 | 2,8 | Asfeco |
| Seaia DP-4305 (досье 969) | 285 000 | 470 | 1 616 | 606 | 3,2 | Asfeco |
| Lg. Seaia 15 (два дома) | 200 000 | 500 | 1 000 | 400 | 3,2 | — |
| Camuza (терраса с видом на море) | 244 990 | 510 | 1 056 | 480 | 3,7 | Blancocasa |
| As Neves (4 квартиры, вид на море) | 279 990 | 363 | — | 771 | 4,5 | Blancocasa |
| Calle Altamira | 249 000 | 281 | — | 886 | 4,6 | Asfeco |
| Malpica, у порта | 249 999 | 244 | — | 1 025 | 4,9 | Blancocasa |
| Leduzo (finca 14 090 м²) | 275 000 | 250 | 14 090 | 1 100 | 5,4 | Aaron Lourido |
Аргумент, который стоит держать наготове. Из трёх ближайших конкурентов два — объекты того же агентства и оба дешевле за метр при сопоставимом сценарии использования. Это не обвинение: у Blancocasa 166 объектов, и они честно показывают весь диапазон. Но в разговоре о цене это факт из их же витрины.
Объявление Blancocasa не обновлялось с 24 февраля 2026 — больше полугода на рынке, который за то же время вырос. Объявление Nordia появилось в августе: типичная картина, когда продавец, не дождавшись результата, отдаёт объект второму агентству по неисключительному договору вместо того, чтобы снизить цену.
Аренды как рынка в Malpica практически нет. Индекс аренды idealista по муниципалитету — «нет данных» за каждый из последних двенадцати месяцев. Живая выдача: 20 объявлений всего, из них только 2 — круглогодичная аренда. Остальные восемнадцать делятся на две схемы: «учебный год» (сентябрь–май, 450–600 €/мес, часть объявлений прямо адресована учителям, которых распределяют на Costa da Morte) и «только лето» (пример: 40 м² в центре за 2 000 €/мес в июле-августе). Круглогодичного арендатора на 302 м² здесь нет — это структурная черта посёлка.
Значит, «сдавать вторую половину» реально означает туристический сезон, а он на Costa da Morte короткий. И упирается в то, что дом юридически один и сдаётся целиком (разбор во вкладке «Урбанизм»).
| Статья | Сколько | Комментарий |
|---|---|---|
| ITP при покупке | 8% = 23 520 € | общая ставка Галисии; при цене выше 240 000 € сниженные ставки не действуют |
| ITP, если цена уйдёт ≤ 240 000 € | 7% = 16 800 € | для основного жилья; экономия 6 720 € сверх самой скидки |
| Нотариус, реестр, gestoría | ≈2 000–3 000 € | обычный диапазон |
| IBI urbana (Malpica) | 0,493% | от кадастровой стоимости; последняя ponencia de valores — 2001 год, то есть база старая |
| IBI rústica | 0,450% | вторая, сельская часть парцелы считается по этой ставке |
Порог 240 000 € — это не просто «поторговаться». Сниженные ставки ITP в Галисии привязаны к цене покупки: выше 240 000 € применяется общие 8%, ниже — 7% для основного жилья (и 5%/3% в отдельных случаях). Сбить цену с 294 до 240 тысяч — это 54 000 € самой скидки плюс 6 720 € налога. Отдельно стоит проверить у ATRIGA, входит ли приход Barizo в официальный список зон сельской депопуляции — там ставка 6% без потолка по цене.
Точную сумму IBI в евро посчитать нельзя, пока неизвестна valor catastral парцелы — её надо смотреть на Sede Electrónica del Catastro по референсии 15044A01901483.
Население падает, доход ниже провинциального. Покупатель на 300 тысяч евро здесь — это не местный житель: это иностранец, испанец из большого города или галисиец-эмигрант. Круг узкий, и это же определяет ликвидность при перепродаже.
Один и тот же промпт из измеренных фактов, две независимые подписки, ответы получены 26.08.2026. Обе увидели одно и то же.
| Модель A | Модель B | |
|---|---|---|
| Вердикт по цене | OVERPRICED (HIGH) | OVERPRICED (HIGH) |
| Главный риск | урбанистический статус | урбанистический статус |
| Рекомендация | смотреть с условиями | смотреть с условиями |
| Предельная цена | 245 000 € до 258 000 при чистых документах | 255 000 € только при чистых документах |
| Первый оффер | 230 000 € | 235 000–240 000 € |
| Срок экспозиции по 294к | 12–24 мес | 18–30 мес |
| Срок при 245–260к | 6–12 мес | 9–18 мес |
Модель A, дословно про цену: «974 €/м² против медианы 829 по муниципалитету, при этом без воды из сети и без канализации, а прямой конкурент As Neves (тот же агент) даёт 363 м², 4 автономные квартиры и вид на море за 771 €/м²».
Модель A про два агентства: «два агентства, разные пины, оба мимо на 320–360 м, объявление лежит полгода — эксклюзива нет, продавец не спешит или спешит и не может продать. И то и другое хорошо для торга».
Модель B про документы: «Если хотя бы одного пункта нет или муниципалитет отвечает расплывчато — считать дом не доказанно законным и не покупать». И отдельно: «Без полного градостроительного досье — не снижать цену, а отказаться».
Обе модели сходятся и в том, чего не надо делать: не использовать цифру 382,6 как характеристику дома, не считать кадастровое «URBANO» доказательством законности стройки, и не подписывать задаток раньше, чем мэрия ответит письменно.