Правовой статус земли
Парцела не входит ни в одно ядро
а дом на ней стоит с 1999 года и числится URBANO
Это главный вопрос объекта. Ниже — что именно измерено, чем это подтверждено и что из этого следует. Ответ на него даёт только мэрия Malpica, и просить его надо до задатка.
Что измерено
Три независимых источника, три разных способа посмотреть.
Первый — векторная оцифровка Xunta. Действующий инструмент планирования Malpica — Normas Subsidiarias de Planeamento, утверждённые 23.02.1995, со статусом «PLANEAMENTO XERAL NON ADAPTADO Á LOUG». Оцифрованный слой классификации (_15043_NNSSPP_199502_AD_3CLAS_22367) забран через WFS в EPSG:25829. В радиусе 2 км от парцелы там десять полигонов, и все десять — ядра. Точка дома не попадает ни в один. Ближайшие:
| Ядро | Код | Площадь | Расстояние до дома |
|---|---|---|---|
| ESTEIRO, SEIRUGA | 1985.SU.NRT | 187 143 м² | 162 м |
| BARIZO | 1985.SU.NRT | 84 687 м² | 164 м |
| CAMPELO, CASA GRANDE, O CASTRO, O QUINTEIRO | 1985.SNU.NRT | 298 270 м² | 363 м |
| BAREANGO, O ORATORIO | 1985.SNU.NRT | 223 682 м² | 900 м |
Второй — отсканированный лист самого плана 1995 года. Тот же сервер отдаёт растр листа классификации. Наложение кадастрового контура на растр показывает парцелу в пустом поле между двумя штрихованными кварталами «NRRF»; горизонталь «50» проходит прямо через участок, отметки 44,0 западнее и 66,0 юго-восточнее. И — что важнее — векторные полигоны ложатся на штриховку растра точно, то есть оцифровка не «уехала»: она описывает то же, что нарисовано на бумаге.
Третий — модель расселения Xunta. Plan Básico Autonómico (Decreto 83/2018) ведёт собственный слой «Asentamentos». Полигональная версия (декабрь 2022) на точке дома отвечает «нет»; в радиусе километра лежат три поселения прихода Barizo (San Pedro) — Campelo, O Castro и Os Macicos — все с категорией «Resto de Asentamentos».
Три источника, снятые разными способами, говорят одно и то же. Это не артефакт оцифровки и не ошибка одного сервера.
Почему тогда кадастр говорит URBANO
Потому что это два разных реестра, которые отвечают на два разных вопроса.
Кадастровый класс — налоговая категория, а не подтверждение того, что стройка была законной. Кадастр описывает то, что физически существует, и берёт класс по факту застройки; градостроительную классификацию земли устанавливает план, а санкцию на стройку даёт лицензия мэрии. Ровно поэтому в кадастре эта парцела и помечена как «с объектами разного класса — городским и сельским»: пятно дома фискально урбано, остальные 2 000 м² — рустика.
Как из этого выходит дом 1999 года, вариантов немного, и они не равнозначны:
- Лицензия была. В конце 1990-х отдельно стоящее жильё на рустике в Галисии разрешалось при определённых условиях, до того как LOUG (2002) закрутил гайки. Тогда всё в порядке — но режим у земли остаётся сельским: пристроить, разделить, поставить второе строение будет практически нельзя.
- Лицензия была, но построено не то. Площадь, этажность, две кухни — если фактическое отличается от утверждённого проекта, дом попадает в «fuera de ordenación» (ст. 90 LSG): поддерживать и ремонтировать можно, увеличивать объём — нет.
- Лицензии не было, срок восстановления законности истёк. По ст. 153 LSG у администрации шесть лет с полного окончания работ, чтобы возбудить дело; дому 26–27 лет. Снос в такой ситуации практически исключён, но и легализовать пристройки нельзя, а в реестре появится пометка о статусе.
- Есть открытое дело. Дисциплиной на рустике в Галисии занимается не мэрия, а региональное агентство APLU — и проверять надо у него отдельно.
Одно обстоятельство работает в пользу покупателя, и оно измерено. Для построек внутри 100-метровой servidumbre de protección побережья срок давности не течёт вообще — Конституционный суд в 2024 году отменил галисийскую попытку ограничить его пятнадцатью годами. Наш дом в 393 метрах от береговой линии и вне зоны «protección costeira» POL (её граница в 90 м к западу), то есть этот самый опасный сценарий к нему не относится. Оговорка: официальная линия deslinde Министерства не читалась — её стоит запросить в Servicio Provincial de Costas, но при 393 метрах запас велик.
Что можно и чего нельзя
Достроить. Если земля рустика — практически ничего. Расширение существующего жилья вне núcleo rural в Галисии закрыто; бассейн, второй дом, гараж — через лицензию, которую на рустике не дадут. Если бы парцела была в ядре, действовали бы параметры Plan Básico Autonómico (муниципалитет без своего ПХОМ живёт по нему): отступ 3 м от границ, вспомогательные постройки не выше 4 м по коньку.
Сдавать посуточно. Формально можно: Decreto 12/2017 знает категорию vivienda turística — отдельно стоящий дом, до 10 мест, сдаётся целиком. Лицензия мэрии не нужна, подаётся declaración responsable в Agencia de Turismo de Galicia, объект вносится в REAT. Но декрет требует приложить licencia de primera ocupación (или cédula de habitabilidad, или certificado final de obra) — то есть ровно ту бумагу, наличие которой у этого дома неизвестно. «no se permite la formalización de contratos por habitaciones»
«Две независимые зоны» нельзя сдавать по отдельности. И vivienda turística, и VUT по декрету сдаются целиком. Отдельная регистрация половины возможна, только если эта половина — самостоятельная жилая единица со своим кадастровым номером и своим входом. У этого дома единый bien на 302 м², división horizontal нет. Идея «живём в одной половине, сдаём вторую» упирается именно в это.
С 1 июля 2025 для сдачи через Booking и Airbnb нужен NRA (Número de Registro de Alquiler), регистрация гостей идёт через SES HOSPEDAJES, обязательна страховка ответственности. Моратория на туристическую аренду в Malpica не обнаружено.
ПХОМ, которого нет
Свой Plan Xeral мэрия готовит с 2016 года: documento inicial estratégico подготовлен в июне 2016, два года проект стоял, в октябре 2021 алькальд Eduardo Parga объявил о реактивации — по его же формулировке, муниципалитету «срочно нужен Plan Xeral, чтобы решить множество судебных и урбанистических проблем, копящихся годами». Публичных сообщений о движении после 2021 года не нашлось.
Что это значит для покупателя: новый план может как включить эту зону в расширенное ядро (и тогда участок дорожает и становится застраиваемым), так и не включить. Ставить на это нельзя, но и списывать со счетов тоже — район между двумя ядрами, застроенный частными домами, обычно и есть первый кандидат на прирезку.
Что происходит рядом
- Аквакультура прямо в Seiruga. Компания A Ostreira выращивает молодь моллюсков в самой Seiruga; 22 мая 2026 её посещала советник Xunta по морским делам, в отчёте упомянуты «проекты расширения и модернизации» без цифр и сроков. Конфликтов с соседями в публикациях нет.
- Благоустройство пляжа. Мэрия вложила 33 598,57 € в доступность «Área Pequena» пляжа Seiruga и указатели — то есть того самого пляжа в 488 метрах.
- Оффшорный ветропарк Nordés (80 плавучих турбин, 268 км²) заявлен как видимый в том числе с побережья Malpica. По состоянию на апрель 2025 проект четыре года стоит без аукционов и регуляторной базы. Не отменён, но и не строится.
- Наземный Parque Eólico de Malpica — действующий, после реповеринга 2017 года семь турбин по 2,35 МВт вместо прежних 69 маленьких. Точное расстояние до Seiruga в источниках не названо; в радиусе замера GIS-слой энергетики турбин у парцелы не нашёл.
- Прямых новостей о сносах, конфликтах застройки или судах именно в Seiruga/Barizo за 2024–2026 не найдено.