Море, вид, пляжи, сервисы, инженерка
Море видно — и это посчитано
а вода, стоки и интернет — главная слабость объекта
Вид на море
EU-DEM 25 м через OpenTopoData, 21 азимут от 300° до 130°, шаг 25 м, до 2 500 м, с поправкой на кривизну Земли и рефракцию.
Дом стоит на отметке 45,2 м. Береговая линия — в 393 м по азимуту 23°. В секторе примерно от 0° до 60° море открыто; за пределами этого сектора его закрывает гряда 57–60 м к северо-западу и склон 50–54 м к востоку.
| Азимут | Вода начинается | Видна с глаза +1,5 м (первый этаж) | +4,5 м (верхний этаж) | +7,5 м (мансарда) |
|---|---|---|---|---|
| 0° (С) | 550 м | с 1 050 м | с 1 025 м | с 1 000 м |
| 10° | 450 м | с 950 м | с 800 м | с 725 м |
| 20° | 450 м | с 1 175 м | с 650 м | с 600 м |
| 30° | 450 м | с 1 500 м | с 600 м | с 550 м |
| 40° | 475 м | нет | с 625 м | с 550 м |
| 50° | 1 250 м | нет | с 1 275 м | с 1 250 м |
| 60° (ВСВ) | 1 400 м | нет | с 1 625 м | с 1 575 м |
| 70–130° (В–ЮВ) | — | нет | нет | нет |
| 300–340° (СЗ) | 825–1 225 м | нет | нет | нет |
На профиле видно, что происходит. Луч взгляда с верхнего этажа (красный пунктир) проходит в 4–5 метрах над землёй у самой парцелы, потом отрывается от склона и идёт над деревней с просветом 7–13 метров, а вода начинается в 450 метрах. Крыши деревни — это примерно +8 м над их собственной отметкой 30–35 м, то есть около 40 м; луч в тех же точках идёт на 43–45 м. Даже с учётом крыш вид держится.
Что это значит на человеческом языке. С верхнего этажа и с террасы видна бухта, дальний мыс и острова Sisargas. Ближнего среза пляжа под окнами не видно — его закрывает бугор в 91 метре от дома. То есть это «вид на море», а не «вид на пляж». Фотографии продавца, снятые дроном чуть выше конька, показывают именно это.
Трекер здесь ошибается, и стоит знать почему. Автоматическая проверка (строка 1282) записала «вида на море нет», причина — terrain_blocks_line_of_sight, перекрытие на 91 м высотой 41,0 м. Арифметика верна, но вопрос задан не тот: сервис строит единственный луч в ближайшую точку берега, а она — урез воды прямо под домом, и её этот бугор действительно закрывает. Море за бугром сервис не проверяет вовсе. Дефект заведён отдельной задачей на приложение.
Пляжи и расстояния
Маршруты считал OSRM по реальной дорожной сети; прямая — по координатам.
| Куда | По дороге | Минут | Комментарий |
|---|---|---|---|
| Praia de Area Pequena | 488 м | 1 | тот самый «пляж в 500 метрах» из объявления — правда |
| безымянный участок берега | 515 м | 1 | тот же песчаный массив |
| Praia de Esteiro | 691 м | 2 | «второй пляж в 700 метрах» — тоже правда |
| Praia de Barizo | 1 552 м | 4 | соседняя бухта к западу |
| Praia de Beo / da Froxilla | 3,6 км | 8 | |
| Praia de Seaia | 5,4 км | 10 | рядом с объектом 969 |
| Praia de Area Maior (Malpica) | 5,9 км | 10 | главный пляж посёлка |
Всего в 20-минутной доступности трекер намерил 20 пляжей. Пешком до ближайшего — минут восемь-десять по деревенской дороге вниз. Объявление на этом пункте честное: проверка подтвердила обе заявленные цифры.
Сервисы и дорога
| Куда | Что именно | Мин |
|---|---|---|
| Школа | Escola Unitaria de Barizo, 1,0 км | 3 |
| Супермаркет | Covirán, 3,5 км | 8 |
| Ресторан | Restaurante Seiruga — 379 м пешком; La Ratona 587 м; As Garzas 957 м | — |
| Полиция | Guardia Civil, Ponteceso | 16 |
| Бассейн | муниципальный, Cabana de Bergantiños | 21 |
| Больница | ближайшая — в A Coruña (национальный реестр CNH) | 50 |
| Аэропорт | Aeroporto da Coruña, 39 км по прямой | 52 |
| Ж/д станция | не найдено ни одной в радиусе поиска | |
Пятьдесят минут до больницы — это цифра, которую надо принять сознательно. Ближайший centro de salud в Malpica ближе, но у него нет ни коек, ни приёмного покоя; в этом досье, как и во всех остальных, больницей считается только настоящая больница из национального реестра.
Соседи
Площадь чужих построек в кольцах вокруг дома, кадастровый слой CONSTRU. Прогон начат с контрольной точки, которая заведомо отрисовывается — пустой тайл считается отказом, а не нулём.
| Точка | 100 м | 150 м | 300 м |
|---|---|---|---|
| Этот дом (по кадастровой парцеле) | 422 м² | 1 046 м² | 8 398 м² |
| Образец владельца, Seaia (объект 969) | 2 042 м² | 3 985 м² | 14 244 м² |
Поправка к более раннему замеру. В августовской подборке этот объект проходил как «в 47 раз тише образца» — 41 м² в сотне метров. Та цифра снималась от пина объявления, а пин стоит в 360 м от настоящей парцелы, посреди пустого поля. От реального дома получается 422 м², то есть примерно впятеро тише образца, а не в сорок семь раз. Тише — да; «в чистом поле» — нет: вплотную с севера стоит соседский дом, деревня начинается в сотне метров вниз по склону.
Вода, стоки, интернет
Это самая слабая часть объекта, и она не про деньги, а про разрешения.
Скважина
Объявление обоих агентств говорит agua de pozo. Для одного дома на своей же парцеле режим упрощённый: полноценная концессия не нужна, если забор не превышает 7 000 м³/год (для быта одного дома это недостижимо). Нужно признание права и внесение в Registro de Aguas — процедура AU209A в Augas de Galicia, пошлина 31,29 €, подготовка memoria и плана — от нескольких сотен евро, если делать через контору.
Год постройки здесь важен. Скважины, пробуренные до 1986 года, можно было вписать в Catálogo de Aguas Privadas по исторической процедуре, но срок подачи истёк 26 октября 2001 года. Дом (и, вероятно, скважина при нём) — 1999–2000 годов, то есть эта амнистия к нему не относится вообще: с самого начала действовал обычный режим.
Если скважина не зарегистрирована, санкционная шкала Ley de Aguas начинается с «лёгкого» нарушения (до 10 000 €) и в теории доходит до опечатывания скважины. Для бытовой скважины одного дома реалистичен низ шкалы, но формально исключения по масштабу закон не делает. Проверять до задатка: просить у продавца номер expediente или resolución Augas de Galicia; письменный запрос в Augas de Galicia с кадастровой референсией.
Качество воды
Обязательного анализа для частной скважины одного дома закон не требует — это вопрос благоразумия покупателя. Аккредитованные лаборатории ведёт Sergas. На этом побережье критичны бактериология, нитраты от сельского хозяйства и солёность: интрузия морской воды — реальный риск для скважины в четырёхстах метрах от берега, и он зависит от глубины скважины и от того, сколько её качают летом. Дебит и солёность надо мерить в августе, а не в марте.
Септик
Сегодня разрешено не «выгребная яма», а отстойник минимум на 2 м³ с двумя камерами и полем фильтрации, соответствующий UNE-EN 12566, при наличии разрешения на сброс. У Xunta среди условий субсидии на такие системы стоит требование не менее 20 метров от любого источника подземной воды — а у нас скважина и септик на одной парцеле 58 × 42 м. Это первый вопрос по месту: где именно то и другое.
Второй вопрос — тип. Герметичный резервуар (fosa séptica estanca) без сброса в грунт требует не разрешения на сброс, а разрешения на вывоз ассенизатором в муниципальные очистные (процедура AU230Q, действует 12 месяцев с продлением). Септик 1999 года, скорее всего, придётся менять — это не катастрофа, но это статья бюджета.
Если муниципальная канализация проходит ближе 50 м от участка, мэрия вправе обязать подключиться. В Seiruga сети, по совокупности признаков, просто нет — но это надо подтверждать запросом в отдел Urbanismo/Augas мэрии Malpica, а не выводить из описания местности.
Интернет
По официальной карте покрытия Министерства цифровой трансформации (данные на 30.06.2024) на парцеле 15044A01901483 проводного покрытия нет — запрос по REFCAT возвращает пустой ответ. Метод проверен на контрольной парцеле, которая покрытие показывает.
При этом на соседней парцеле вплотную с юга (15044A01901481) есть FTTH 300 Мбит от Vento Rede, S.L. Это тот же оператор, который тянет оптику в Seaia. То есть волокно физически в сорока метрах, и вопрос — сколько стоит acometida. Спрашивать надо у самого оператора, назвав кадастровую референсию.
Отопление и энергосертификат
Blancocasa пишет «No dispone de calefacción», Nordia — «Calefacción individual». Ни на одной из 82 фотографий не видно ни радиатора, ни конвектора. Это косвенно поддерживает первую версию, но не доказывает её.
Оба объявления показывают класс G по потреблению (Nordia — ещё и G по выбросам). Числовое значение публикует только Blancocasa: 382,6 кВт·ч/м² в год.
Эта цифра — не измерение этого дома. Ровно 382,6 стоит ещё на четырёх объявлениях Malpica от трёх разных рекламодателей: 109882122 (частное лицо), 110418802 (Asfeco), 110423166 и 111586542 (тот же Blancocasa). Пять объявлений с одинаковым значением до десятой доли — это шаблон. Вдобавок 382,6 совпадает с нижней границей класса G в расчётном примере IDAE. Требовать надо номер регистрации сертификата в галисийском реестре, а не цифру из карточки.
Во что обойдётся отопление, если его нет. Аэротермия для дома такого размера — 27 000–34 000 € брутто, 17 000–21 500 € после вычетов; пеллетный котёл на 25 кВт с бункером от 3 800 € плюс дымоход и монтаж 2 000–3 000 €, топливо порядка 1 200 €/зиму для среднего дома (для плохо утеплённого 258 м² — больше); газойль дешевле в установке (около 4 000 € с депозитом, котлом и десятью радиаторами), но топливо в августе 2026 стоило 1,553 €/л и под субсидии не подпадает вовсе. Электричество по регулируемому тарифу в августе 2026 — около 0,168 €/кВт·ч в среднем за месяц, до 0,238 в утренний пик.
Риски рядом
Свободный скан OpenStreetMap на 6 км вокруг парцелы плюс слои Plan Básico Autonómico. Отсутствие находки — это отсутствие находки, а не гарантия.
- Свалка (landuse=landfill) в 3,58 км к северо-востоку — единственный объект, который скан классифицировал как опасный, с высокой тяжестью. Что это на самом деле — действующий полигон, старая площадка или ошибка разметки — не установлено.
- Чего рядом НЕТ по слоям Xunta: ни Rede Natura (ни ZEC, ни ZEPA), ни охраняемых ландшафтов, ни водно-болотных угодий, ни зон затопления, ни ЛЭП, ни газо- и нефтепроводов, ни шумовых сервитутов, ни аэропортовых ограничений, ни горных концессий, ни зон пожарного риска.
- Культурное наследие в пределах километра, но не на парцеле: крусейро do Picho, орео в Barizo, заброшенная cetárea у порта Barizo. Приходское кладбище San Pedro de Barizo — тоже в пределах километра.
- Аквакультура в самой Seiruga: A Ostreira выращивает молодь моллюсков. В публикациях есть упоминание «проектов расширения» без цифр.
- Ветер. Наземный Parque Eólico de Malpica работает (7 турбин по 2,35 МВт после реповеринга 2017 года). Точки турбин относительно Seiruga в источниках не названы, и GIS-слой энергетики у парцелы ничего не нашёл. Оффшорный проект Nordés (80 плавучих турбин) заявлен как видимый с побережья Malpica, но четыре года стоит без аукционов.