Двенадцать вопросов и три документа
без которых цену обсуждать рано

Сначала — три документа

1. Certificado urbanístico municipal на парцелу 15044A01901483 у Concello de Malpica de Bergantiños. Что должно быть в ответе: классификация земли на дату лицензии и сегодня, правовой режим здания, допустимость жилого использования и двух независимых зон, и отсутствие открытого expediente de reposición. Solicito certificado urbanístico de la parcela con referencia catastral 15044A01901483 (polígono 19, parcela 1483, lugar de Seiruga): clasificación del suelo, régimen aplicable a la edificación existente y constancia de expedientes de disciplina urbanística.
2. Licencia de obra 1999 года плюс licencia de primera ocupación — из архива мэрии, с утверждённым проектом. Проект должен покрывать нынешние 302 м², полуподвал, оба гаража и фактическое жилое использование. Это ключевой документ: он либо закрывает вопрос о законности, либо показывает, чего в нём не хватает.
3. Свежая nota simple из Registro de la Propiedad плюс справка об отсутствии дела в APLU (Axencia de protección da legalidade urbanística) — дисциплиной на рустике в Галисии занимается не мэрия, а региональное агентство, и мэрия про его дела может не знать. В nota simple сверить описанные метры с кадастровыми 302 и посмотреть, нет ли пометки об урбанистическом статусе постройки.

Двенадцать вопросов агентству

Задавать письменно и обоим агентствам сразу — расхождения в ответах сами по себе информативны, что уже показал вопрос про отопление.

1. Есть ли отопление и какое? Одно ваше объявление говорит, что его нет, второе — что есть индивидуальное. Какое из двух верно, какая система, какой год, работает ли. Uno de los dos anuncios dice «no dispone de calefacción» y el otro «calefacción individual». ¿Cuál es correcto? ¿Qué sistema, de qué año, y funciona?
2. Номер регистрации энергосертификата в галисийском реестре сертификатов. Значение 382,6 кВт·ч/м²·год стоит ещё на четырёх ваших и чужих объявлениях в Malpica, поэтому нужен сам сертификат, а не цифра из карточки. Necesito el número de registro del certificado de eficiencia energética, no el valor publicado en el anuncio.
3. Скважина: зарегистрирована ли она в Augas de Galicia, есть ли номер expediente или resolución? Какая глубина, какой дебит, делался ли анализ воды и когда? ¿El pozo está inscrito en el Registro de Aguas de Augas de Galicia? ¿Número de expediente? ¿Profundidad, caudal y último análisis del agua?
4. Септик: какого он типа — герметичный резервуар или отстойник с полем фильтрации? Какого года? Есть ли autorización de vertido или разрешение AU230Q на вывоз? Как часто откачивают? На каком расстоянии септик от скважины? ¿La fosa séptica es estanca o con campo de infiltración? ¿De qué año? ¿Hay autorización de vertido? ¿A qué distancia está del pozo?
5. Есть ли в Seiruga муниципальные водопровод и канализация, и на каком расстоянии от участка проходит сеть?
6. Интернет: подключён ли дом, каким оператором и на какой скорости? По официальной карте покрытия на этой парцеле проводного нет, а на соседней с юга есть FTTH 300 от Vento Rede. ¿La casa tiene fibra? Según el mapa oficial de cobertura no hay cobertura fija en esta parcela, pero sí en la parcela colindante (15044A01901481).
7. Планы дома по этажам с указанием, какие комнаты выходят на северо-восток, в сторону моря. Ни в одном из двух объявлений плана нет.
8. Фотографии полуподвала изнутри. Все 82 фотографии показывают его только снаружи, а это 114 м², врезанные в склон, — именно там на склоне бывает сырость.
9. Что входит в мебель, которая «se vende amueblada», и есть ли инвентарная опись?
10. Почему объявление не обновлялось с 24 февраля? Был ли объект снят и выставлен снова, менялась ли цена, сколько было показов?
11. У кого поручение от собственника и какого оно вида — исключительное или простое? Кто из вас двоих подписывает arras и есть ли у агентства письменная доверенность именно на подписание задатка от имени собственника? ¿Quién tiene el encargo del propietario y de qué tipo? ¿La agencia dispone de autorización escrita del titular para firmar el contrato de arras?
12. Кто платит комиссию и сколько? Если предполагается участие покупателя — прошу отдельный счёт, а не включение суммы в цену объекта.

Что смотреть на месте

• Отопление — котёл, радиаторы, тепловой насос снаружи. Есть или нет, видно сразу.
• Полуподвал — влагомером по стенам, особенно по той стене, которая уходит в склон.
• Крыша и водостоки — дом на ветреном берегу, 26 лет.
• Окна — двойной стеклопакет или одинарное стекло; соль и ветер за 26 лет делают с фурнитурой много.
• Электрика — есть ли действующий boletín eléctrico.
• Скважина и септик — где физически стоят и сколько между ними метров. Нормативный ориентир Xunta для новых систем — не менее 20 м от источника подземной воды, а участок 58 × 42 м.
• Вода из крана — набрать пробу и отдать в лабораторию из списка Sergas. На этом берегу критичны бактериология, нитраты и солёность.
• Вид — подняться на верхний этаж и посмотреть из каждой комнаты, а не только с террасы. Расчёт говорит, что море открыто в секторе 0–60°; какие именно окна в этот сектор смотрят, покажет только осмотр.

Порядок действий

1. Письмо в мэрию за certificado urbanístico. Ноль евро, две-шесть недель. Отрицательный ответ закрывает тему.
2. Письма обоим агентствам с двенадцатью вопросами выше. Сравнить ответы.
3. Поездка одним заходом: этот дом, Porto de Barizo 14 в трёхстах метрах (продаёт хозяин, без комиссии), As Neves и Camuza — оба дешевле за метр и оба у Blancocasa.
4. Технический осмотр с архитектором и влагомером — до оферты, не после.
5. Оферта — только через arras penitenciales с прямым условием расторжения при отрицательном урбанистическом сертификате или неподтверждённой лицензии. Обе модели независимо назвали потолок 245 000 – 255 000 €, первый оффер 230 000 – 240 000 €. Отдельно помнить про порог 240 000 €: ниже него ставка ITP падает с 8% до 7%, и это ещё 6 720 € сверх самой скидки.